Ιστολόγιο Προσλήψεων 2023
Κατά τη διάρκεια της οικονομικής ύφεσης στα τέλη της δεκαετίας του 2000, η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ πλημμύρισε από ταλαιπωρημένα ακίνητα προς πώληση. Αυτό έκανε τη στρατηγική της αγοράς αναξιοπαθούντων ακινήτων εξαιρετικά δημοφιλής μεταξύ των επενδυτών εκείνη την εποχή. Αν και υπάρχουν πολύ λιγότερο αναξιοπαθούντα σπίτια στην αγορά σήμερα, η αγορά ταλαιπωρημένων ακινήτων εξακολουθεί να παραμένει μια δυνητικά κερδοφόρα επιχείρηση για τους επενδυτές ακινήτων.
Λοιπόν, τι είναι η ταλαιπωρημένη ιδιοκτησία;
Ένα ακίνητο γίνεται «ταλαιπωρημένο» όταν ο ιδιοκτήτης δεν είναι σε θέση να συμβαδίσει με τους φορολογικούς λογαριασμούς ή τις πληρωμές στεγαστικών δανείων. Τα ταλαιπωρημένα ακίνητα πωλούνται συνήθως κάτω από την αγοραία αξία, προσφέροντας έτσι στους επενδυτές την ευκαιρία να επιτύχουν μια εξαιρετική συμφωνία ακινήτων.
Τα ταλαιπωρημένα ακίνητα χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες:
- Κατάσχεση – Αυτό συμβαίνει όταν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου δεν είναι σε θέση να πραγματοποιήσει πληρωμές στεγαστικών δανείων και η τράπεζα κατάσχει το σπίτι. Ένα τέτοιο ακίνητο συνήθως καταλήγει να δημοπρατηθεί στον πλειοδότη.
- Ακίνητη περιουσία (REO). – Ένα ακίνητο REO είναι αυτό που κατέχει ο δανειστής μετά από μια αποτυχημένη δημοπρασία αποκλεισμού. Ως ιδιοκτήτης ακινήτου, η τράπεζα εξοφλεί φορολογικά εμπράγματα βάρη και φροντίζει για κάθε αναγκαία έξωση.
- Μικρές εκπτώσεις – Αυτό συμβαίνει όταν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου πουλά το σπίτι του για λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό στην υποθήκη. Ο δανειστής ή η τράπεζα συμφωνεί σε μια σύντομη πώληση με την ελπίδα να ανακτήσει αυτό που τους οφείλει.
Ενώ η αγορά ακινήτου που αντιμετωπίζει προβλήματα μπορεί να είναι μια πολύ ικανοποιητική επιχείρηση, είναι επίσης πολύ επικίνδυνη. Ωστόσο, ο καθένας μπορεί να μάθει πώς να αγοράζει ταλαιπωρημένα ακίνητα ελαχιστοποιώντας τους κινδύνους. Ένα καλό μέρος για να ξεκινήσετε είναι με αυτές τις 10 συμβουλές.
10 συμβουλές που θα κάνουν πολύ πιο εύκολη την αγορά ακινήτου που αντιμετωπίζει προβλήματα
1. Οδηγήστε για να αναζητήσετε επενδυτικά ακίνητα
Μία από τις καλύτερες στρατηγικές για την εύρεση και την αγορά ταλαιπωρημένων ακινήτων είναι απλώς να οδηγείτε σε γειτονιές όπου θα θέλατε να επενδύσετε σε ακίνητα. Προσέξτε για ακίνητα με εμφανή σημάδια παραμέλησης, όπως εφημερίδες που συσσωρεύονται στη βεράντα, εξωτερικούς χώρους που χρειάζονται χρώμα, νομικές ειδοποιήσεις σε παράθυρα ή πόρτες, χωρίς φώτα μετά το σκοτάδι και κατάφυτες αυλές. Αφού εντοπίσετε τέτοιες ιδιοκτησίες, επισκεφτείτε το τοπικό δημοτικό γραφείο για να λάβετε στοιχεία για τους αναξιοπαθούντες ιδιοκτήτες ακινήτων ή χρησιμοποιήστε το Mashboard.
Σχετικό: Πώς να μάθετε σε ποιον ανήκει ένα σπίτι σε 6 βήματα
2. Ελέγξτε την υπηρεσία πολλαπλών καταχωρίσεων (MLS)
Εκτός από την οδήγηση σε γειτονιές, μπορείτε να βρείτε ταλαιπωρημένα ακίνητα από το MLS. Εφόσον απαιτείται άδεια χρήσης ακινήτων για πρόσβαση στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρίσεων, θα χρειαστεί να συνεργαστείτε με έναν αδειοδοτημένο κτηματομεσίτη. Αναζητήστε ενοικιαζόμενα ακίνητα που έχουν καταχωρηθεί για περισσότερες από 90 ημέρες. Όσο περισσότερο ένα ακίνητο κυκλοφορεί στην αγορά, τόσο πιο παρακινημένος θα είναι ο πωλητής.
3. Αναλύστε την επένδυση σε ακίνητα
Αφού εντοπίσετε ορισμένα πιθανά επενδυτικά ακίνητα προς πώληση, θα πρέπει να πραγματοποιήσετε μια ανάλυση επενδυτικών ακινήτων για να ελέγξετε τη βιωσιμότητά τους πριν αγοράσετε ακίνητα που αντιμετωπίζουν προβλήματα. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το Mashvisor για να αναλύσετε την ιδιοκτησία με βάση μετρήσεις όπως το ποσοστό πληρότητας, το ανώτατο ποσοστό, η επιστροφή μετρητών και το εισόδημα από ενοίκια. Αυτό θα σας ενημερώσει εάν το ακίνητο κάνει μια καλή επένδυση ενοικίασης ακινήτων ή όχι. Μπορείτε επίσης να πραγματοποιήσετε μια συγκριτική ανάλυση αγοράς (CMA) για να πάρετε μια ιδέα της αξίας που κατέχει το ακίνητο στην τοπική αγορά κατοικίας.
4. Λάβετε προέγκριση για υποθήκη
Όσον αφορά τα ακίνητα που αντιμετωπίζουν προβλήματα, οι δανειστές και οι τράπεζες θέλουν να αντιμετωπίσουν μόνο σοβαρούς αγοραστές. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο πρέπει να λάβετε προέγκριση για υποθήκη πριν κάνετε μια προσφορά. Η προέγκριση θα σας δώσει ένα πλεονέκτημα έναντι άλλων επενδυτών σε ακίνητα που ανταγωνίζονται για τις ίδιες συμφωνίες. Ωστόσο, όταν αναζητάτε προέγκριση για δάνεια σε αναξιοπαθούντα ακίνητα, υπάρχουν ορισμένες παγίδες που πρέπει να γνωρίζετε. Για παράδειγμα, εάν το σπίτι είναι πολύ κατεστραμμένο και χρειάζεται εκτεταμένες επισκευές, ο δανειστής θα μπορούσε να αρνηθεί να χρηματοδοτήσει την αγορά.
5. Έχετε κάποια μετρητά στο χέρι
Εκτός από τη λήψη προέγκρισης για υποθήκη, το να έχετε ένα καλό ποσό μετρητών στη διάθεσή σας θα ενισχύσει τις πιθανότητές σας να αγοράσετε ταλαιπωρημένο ακίνητο. Εάν μπορείτε να κάνετε μια προκαταβολή 20-25%, ο δανειστής θα λάβει πιο σοβαρά την προσφορά σας. Έχοντας διαθέσιμα μετρητά θα σας επιτρέψει επίσης να πληρώσετε για την επιθεώρηση και τυχόν σημαντικές επισκευές που μπορεί να χρειαστεί να κάνετε.
6. Μην αγοράζετε σε μια ταλαιπωρημένη γειτονιά
Μια ταλαιπωρημένη γειτονιά είναι ένα από τα προβλήματα που πρέπει να προσέχετε όταν αγοράζετε ταλαιπωρημένο ακίνητο. Εάν κάθε διαμέρισμα στη γειτονιά είναι άδειο ή κάθε σπίτι βρίσκεται σε αποκλεισμό, είναι σημάδι ότι η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε κακή κατάσταση. Μπορεί να βρεθείτε κολλημένοι με μια επένδυση σε ακίνητα που με την πάροδο του χρόνου γίνεται μόνο φθηνότερη.
7. Βρείτε έναν μεσίτη με εμπειρία σε ταλαιπωρημένες πωλήσεις ακινήτων
Οι ταλαιπωρημένες πωλήσεις κατοικιών συνοδεύονται από πολλές μοναδικές παγίδες και προβλήματα. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο είναι σημαντικό να συνεργαστείτε με έναν κτηματομεσίτη που έχει εμπειρία στο χειρισμό τέτοιων προβλημάτων κατά την αγορά ακινήτου που αντιμετωπίζει προβλήματα. Ζητήστε παραπομπές για να μάθετε εάν ο αντιπρόσωπος έχει κλείσει προηγουμένως τις ταλαιπωρημένες πωλήσεις κατοικιών. Επιπλέον, ο μεσίτης θα πρέπει να διαθέτει σχετική πιστοποίηση από αναγνωρισμένο φορέα όπως η Εθνική Ένωση Μεσιτών.
8. Πραγματοποιήστε επιθεώρηση σπιτιού
Οι κατασχέσεις και οι ανοικτές πωλήσεις πωλούνται συνήθως «ως έχουν», πράγμα που σημαίνει ότι ο πωλητής δεν θα αναλάβει την ευθύνη για τυχόν ανακαινίσεις ή επισκευές κατά τη στιγμή της συναλλαγής. Δεδομένου ότι θα πρέπει να χειριστείτε τυχόν επισκευές ως αγοραστής, είναι απαραίτητος ένας ενδελεχής έλεγχος του σπιτιού για να προσδιοριστεί η αξία μετά την επισκευή. Η επιθεώρηση θα σας δείξει πόσο θα σας κοστίσουν οι επισκευές για να ετοιμάσετε τη μετακόμιση στο σπίτι. Οι επαγγελματίες επιθεωρητές θα εξετάσουν λεπτομέρειες όπως συστήματα θέρμανσης, στέγες, παράσιτα, σηπτικά συστήματα και μούχλα.
9. Εξοικειωθείτε με τους νόμους περί αποκλεισμού της πολιτείας σας
Κάθε πολιτεία έχει νόμους σχετικά με την αγορά αναξιοπαθούντων ακινήτων. Σε ορισμένα μέρη, οι δανειστές πρέπει να περάσουν από μια περίπλοκη δικαστική διαδικασία πριν από την κατάσχεση. Στους κύκλους των ακινήτων, τα κράτη που απαιτούν μακροχρόνιες διαδικασίες ονομάζονται «δικαστικά κράτη». Κάντε κάποια έρευνα σχετικά με τους νόμους αποκλεισμού της πολιτείας σας πριν κάνετε μια προσφορά.
10. Να είστε υπομονετικοί
Οι απογοητεύσεις και οι καθυστερήσεις είναι συνηθισμένες όταν αγοράζετε ταλαιπωρημένο ακίνητο. Σε αντίθεση με μια συμβατική συναλλαγή όπου έχετε να κάνετε απλώς με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, οι ταλαιπωρημένες πωλήσεις περιλαμβάνουν έναν δανειστή που πρέπει να εγκρίνει την τελική συμφωνία πώλησης. Αυτή μπορεί να είναι μια μακρά διαδικασία, καθώς αντιμετωπίζετε τη γραφειοκρατία ενός μεγάλου ιδρύματος. Ίσως χρειαστεί να περιμένετε εβδομάδες ή μήνες πριν ο δανειστής ανταποκριθεί στην προσφορά σας.
συμπέρασμα
Ενώ η αγορά ταλαιπωρημένων ακινήτων έχει πολλά πιθανά οφέλη, υπάρχουν επίσης ορισμένοι κίνδυνοι από την αγορά ταλαιπωρημένων ακινήτων. Η εφαρμογή των συμβουλών που αναφέρονται παραπάνω θα σας βοηθήσει να αποφύγετε τις κοινές παγίδες και θα ενισχύσετε τις πιθανότητές σας να προσγειωθείτε πολύ.
